GAYRiMEnKUL VE iMAR HUKUKU
Çalışma alanı sayfasına dön.
Üst sayfaya dön.
gayriMEnKUL
VE iMAR
HUKUKU
Taşınmazlara İlişkin Haklarınızın Korunması: Taşınmaz Devir ve Tescil Süreçleri & Hukuki İhtilafların Çözüme Kavuşturulması
Taşınmaz alım satımı ve tescil işlemleri, yalnızca mülk edinmenin ötesinde, hukuki olarak düzenlenmesi gereken kritik bir süreci ifade eder. Özellikle taraflar arasında ortaya çıkması muhtemel ihtilafların önlenmesi adına, bu işlemlerin hukuka uygun şekilde gerçekleştirilmesi büyük önem taşır.
Avukatlık büromuz, taşınmaz alım satım sürecinden tapu iptali ve tescili davalarına kadar geniş bir yelpazede hukuki destek sunmaktadır.
➣Taşınmaz Alım Satım Süreci ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Taşınmaz alım satımı, resmi bir işlem olup tapu sicil müdürlüklerinde veya noterlerde gerçekleştirilir. Alım satım sürecinde dikkat edilmesi gerekenler özellikle şunlardır:
-
Tapu Sicili ve Taşınmazın Durumu: Taşınmaz üzerinde ipotek, şerh veya haciz gibi herhangi bir sınırlamanın olup olmadığı kontrol edilmelidir. Nitekim Türk Medeni Kanunu madde 1020 uyarınca tapu sicilinin herkese açık olduğu belirtildiğinden, işbu aleniyet ilkesi sonucu olarak alıcıların satış işlemleri sırasında taşınmazın üzerindeki değer azaltıcı ve kısıtlayıcı kayıtlardan haberi olduğu kabul edilmektedir.
-
Satış Sözleşmesi: Taşınmaz satışı hazırlık sürecinde yapılan gerek satış sözleşmeleri gerekse de satış vaadi niteliğindeki hazırlık sözleşmeleri mutlaka resmi şekilde noter huzurunda veya tapu müdürlüğünde yapılmalıdır. Kanun, taşınmaz devri ile ilgili sözleşmelerde resmi şekli geçerlilik şartı olarak belirlediğinden adi yazılı şekilde taraflarca yapılıp imzalanan sözleşmeler hüküm doğurmayacağından tarafların mağduriyeti kaçınılmaz olacaktır.
-
Satış Bedeli: Satış bedeli, alıcı ve satıcı arasında tam mutabakat sağlanarak belirtilmeli ve tapuda doğru şekilde beyan edilmelidir. Aksi hâlde ileride karşılaşılacak hukuki ihtilaflarda satış bedeli konusunda ayrıca ispat faaliyetine girişilmesi gerekmekte olduğundan hak kayıpları yaşanabilmektedir.
➣Ön Alım (Şufa) Hakkının Kullanılması ve Dava Süreci
Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara öncelikli olarak aynı şartlarda bu payı satın alma hakkı tanıyan bir kanuni düzenlemedir. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi kapsamında düzenlenmiş olan bu hak, mülkiyetin bölünmesini önlemek ve paylı mülkiyetin devamlılığını sağlamak amacı taşır. Şartları oluştuğu takdirde önalım hakkı, dava açılarak kullanılabilir.
Önalım Hakkının Şartları
①Paylı Mülkiyetin Varlığı: Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Elbirliği mülkiyeti gibi diğer mülkiyet türlerinde uygulanamaz.
②Payın Satışı: Önalım hakkının kullanılabilmesi için bir paydaşın, taşınmaz üzerindeki payını üçüncü bir kişiye satması gerekir. Bağışlama, trampa veya miras yoluyla devir gibi işlemler önalım hakkını doğurmaz.
③Önalım Davası Açma Süresi: Önalım hakkı, satışın önalım hakkı sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlükârda satışın gerçekleşmesinden itibaren iki yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler sonunda hak sahibinin dava açma hakkı sona erer.
⁍Önalım hakkı, alıcıya karşı açılacak yenilik doğuran bir dava ile kullanılabilir. Bu dava sonucunda mahkeme, payın önalım hakkı sahibine devredilmesine karar verir. Davacı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet payını aynı satış şartlarıyla devralma hakkına sahip olur.
➣Taşınmaz Devir İşlemlerinde Hukuki Danışmanlık
Taşınmaz alım satım işlemleri sırasında yapılan hatalar, ileride taraflar için ciddi mali kayıplara ve hukuki sorunlara yol açabilir. Örneğin, tapu kaydında ipotek, haciz veya şerhler olması durumunda, alıcı taşınmazı satın aldıktan sonra mağduriyetler yaşayabilir.
Bu kapsamda avukatlık büromuz:
-
Tapu Kayıtlarının İncelenmesi: Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, şerh gibi kısıtlamaların tespiti.
-
Sözleşme Hazırlığı: Alıcı ve satıcı arasında taşınmaz alım-satımına ilişkin satış vaadi sözleşmesi, bağış sözleşmesi veya takas sözleşmesinin hazırlanması.
-
Prosedür Yönetimi: Tapu müdürlüğündeki işlem süreçlerinin takibi ve gerekli belgelerin eksiksiz olarak sunulması.
-
Ticari ve Yatırım Amaçlı Alımlar: Yatırım amaçlı taşınmaz alımlarında hukuki risklerin önceden belirlenmesi ve önlenmesi.
ve süreç hakkında daha pek çok konuda danışmanlık hizmeti de sumaktadır.
Tapu İptali ve Tescili Davası Sebepleri:
-
Muris muvazaası nedeniyle miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırma amacıyla üçüncü kişilere yaptığı devir işlemleri,
-
Hileli işlemler sonucunda taşınmazın sahte belgelerle veya dolandırıcılık yoluyla devredilmesi,
-
Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle yapılan tescil işlemlerinin geçersiz olması,
-
Kadastro çalışmaları sırasında yapılan ölçüm veya tespit hataları nedeniyle taşınmazın yanlış kişiye tescil edilmesi,
-
Vekalet yetkisinin kötüye kullanılması nedeniyle yapılan tescil işlemleri,
-
Aile konutunun, usule ve yasaya aykırı olarak bir başkası adına tescil edilmesi,
-
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi sonucu bakım borçlusunun tüm bakım ve gözetme yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına rağmen, bakım alacaklısı tarafından kendisine devredilmesi gereken malvarlığının devredilmemiş olması
gibi daha pek çok sebebe dayanarak tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili amacıyla dava açılması mümkündür.
TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI
TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI
Tapu iptali ve tescili davası, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının hatalı kişiye devredilmesi, hukuka aykırı tescil yapılması veya başka nedenlerle tapu kaydının düzeltilmesi gerektiği durumlarda başvurulan etkili bir hukuki yoldur. Nitekim tapu kayıtlarında doğruluğun sağlanması ve mülkiyet haklarının korunması, hukuk düzeninin temel prensiplerindendir.
✦Bu davanın amacı, taşınmaz üzerinde fiili veya hukuki bir hata nedeniyle oluşmuş mülkiyet uyuşmazlıklarını çözmek ve hak sahibinin hakkını korumaktır.
Tasarrufun iptali davası, borçlunun alacaklılarını zarara uğratmak amacıyla yaptığı bazı tasarrufların geçersiz sayılmasını sağlamak amacıyla açılan bir dava türüdür. Özellikle borçlunun, alacaklıların alacağını tahsil etmesini engellemek için malvarlığını üçüncü kişilere devretmesi gibi kötü niyetli işlemleri tasarrufun iptali yoluyla bertaraf edilir.
TASARRUFUN İPTALİ DAVASI
Tasarrufun iptali davası,
borçlunun alacaklılarını zarara
uğratmak amacıyla yaptığı bazı
tasarrufların geçersiz sayılmasını
sağlamak amacıyla açılan bir dava
türüdür. Özellikle borçlunun, alacaklıların
alacağını tahsil etmesini engellemek için
malvarlığını üçüncü kişilere devretmesi gibi
kötü niyetli işlemleri tasarrufun iptali yoluyla
bertaraf edilir.
Tasarrufun İptalinin Talep Edilebilmesi İçin:
-
Alacaklı ile borçlu arasında gerçek bir borç ilişkisi bulunması ve borçlu hakkında başlatılmış olan icra takibinin kesinleşmiş olması şarttır.
-
Borçlunun ödeme aczi içinde olduğunu gösteren geçici veya kesin aciz vesikasının sunulması gerekir.
-
İptali talep edilen tasarruf işleminin, borcun doğum tarihinden sonra yapılmış olması gerekir.
Bu şartlar var olduğu takdirde borçlunun haciz esnasında malın bulunmaması sebebiyle acze düşmesi sonucu bu tarihten veya iflastan geriye doğru iki yıl içinde borçlunun yaptığı karşılıksız tasarrufların, bağışların iptali için dava açılması mümkündür.
Yine bağış gibi karşılıksız olmasa dahi, borçlunun borca batık olduğu hâlde yaptığı bazı kötüniyetli tasarruflar da alacaklının haklarının korunması amacıyla iptale konu edilebilecektir.
Ancak bu durumlar İcra ve İflas Kanununda istisnai olarak sayılan 4 hal için mümkündür. Örneğin borçlunun vadesi gelmemiş başka bir borç için yaptığı ödemenin iptale konu edilebilmesi mümkündür.
Mahkeme, davayı kabul ederse dava sonunda, taşınmazın yeniden borçlunun malvarlığına dönmesine karar verecektir.
Bunun sonucunda alacaklı, alacağı için haciz işlemlerini başlatacak ve satış yoluna giderek alacağını tahsil edecektir.
Tasarrufun İptalinin Talep Edilebilmesi İçin:
-
Alacaklı ile borçlu arasında gerçek bir borç ilişkisi bulunması ve borçlu hakkında başlatılmış olan icra takibinin kesinleşmiş olması şarttır.
-
Borçlunun ödeme aczi içinde olduğunu gösteren geçici veya kesin aciz vesikasının sunulması gerekir.
-
İptali talep edilen tasarruf işleminin, borcun doğum tarihinden sonra yapılmış olması gerekir.
Bu şartlar var olduğu takdirde borçlunun haciz esnasında malın bulunmaması sebebiyle acze düşmesi sonucu bu tarihten veya iflastan geriye doğru iki yıl içinde borçlunun yaptığı karşılıksız tasarrufların, bağışların iptali için dava açılması mümkündür.
Yine bağış gibi karşılıksız olmasa dahi, borçlunun borca batık olduğu hâlde yaptığı bazı kötüniyetli tasarruflar da alacaklının haklarının korunması amacıyla iptale konu edilebilecektir.
Ancak bu durumlar İcra ve İflas Kanununda istisnai olarak sayılan 4 hal için mümkündür. Örneğin borçlunun vadesi gelmemiş başka bir borç için yaptığı ödemenin iptale konu edilebilmesi mümkündür.
Mahkeme, davayı kabul ederse dava sonunda, taşınmazın yeniden borçlunun malvarlığına dönmesine karar verecektir.
Bunun sonucunda alacaklı, alacağı için haciz işlemlerini başlatacak ve satış yoluna giderek alacağını tahsil edecektir.