GAYRiMEnKUL VE iMAR HUKUKU
Çalışma alanı sayfasına dön.
Üst sayfaya dön.
gayriMEnKUL
VE iMAR
HUKUKU
KİRA İLİŞKİLERİNDE HUKUKİ ADIMLAR: SÖZLEŞMELERİN HAZIRLANMASINDAN UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜNE KADAR ETKİN VE HUKUKİ ÇÖZÜMLER
Kira ilişkileri, günlük hayatta en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlık alanlarından biridir. Bu ilişkilerin düzenlenmesi ve sürdürülmesi sürecinde, kira sözleşmelerinin dikkatle hazırlanması, kira bedelinin revize edilmesi gibi süreçlerin doğru yönetilmesi ve tahliye gibi ihtilaflı durumların çözüme kavuşturulması, tarafların haklarının korunması açısından büyük önem taşır.
Avukatlık büromuz, kira hukukundan doğan tüm uyuşmazlıklarda müvekkillerimize çözüm odaklı ve kapsamlı bir hukuki hizmet sunmayı ilke edinerek, hak kayıplarının önlenmesi ve adil bir sonuca ulaşılması için çaba sarf etmektedir.
➣Kira Sözleşmelerinin Hazırlanması
Kira sözleşmeleri, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen ve ileride doğabilecek ihtilafları önleyen temel belgelerdir. Bu nedenle kira sözleşmelerinin doğru ve kapsamlı bir şekilde hazırlanması kritik önem taşır.
Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değilse de ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından yazılı olarak hazırlanması büyük önem arz eder. Nitekim bu hususi taraflar arasındaki hak ve yükümlülüklerin ispatı açısından kolaylık sağlar.
Kiralananın kullanım şekli (örneğin konut, ticari işletme) sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Yine kira miktarının devam eden yıllarda hangi oranda arttırılacağı da mutlaka kararlaştırılmalıdır. Bunun haricinde kira akdinin sonlanma şartları, kira sözleşmesinin devri ve alt kira hususları gibi daha pek çok unsur dikkatle ele alınmalıdır. Bu sebeplerle kira sözleşmelerinin hazırlanması için avukat desteği alınması hem ileride karşılaşabileceğiniz uyuşmazlıklara önleyici tedbir alınması hem de kira ilişkisinin şeffaflığı açısından önemli ve gereklidir.
➣Kira Bedelinin Arttırılması ve Dava Süreci
Kira bedelinin artırılması davası, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük kaldığı durumlarda, yeni kira döneminde uygulanacak bedelin tespiti için açılır. Bu dava, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, ekonomik değişiklikler ve enflasyon gibi faktörler nedeniyle kira bedelinin güncellenmesi gerektiğinde gündeme gelmektedir. Aşağıda çeşitli ihtimallere göre kira bedelinin nasıl arttırılacağı ele alınmıştır.
A) Taraflarca Kira Artış Oranı Belirlenmişse:
⁍Kira sözleşmesinde, taraflarca zaten belli bir kira artış oranı kararlaştırılmış olabilir. Yine TÜFE oranında artış yapılacağı kararlaştırılmışsa bu da belirlenebilir olduğundan geçerli bir artış oranı olarak kabul edlmektedir.
⁍Eğer böyle bir durum söz konusuysa gelecek dönemlerde kira artışı gerçekleştirilmesi için doğrudan dava açılmasına gerek bulunmamakta olup, kira zamlı olarak ödenmediği takdirde icra takibi başlatılarak tahsil sağlanabileceği gibi yine kiranın eksik ödenmesi sebebiyle aşağıda tahliye kısmında yer alacak usuli şartların da gerçeklemesi durumunda kiracının tahliyesinin talep edilmesi de mümkündür.
B) Taraflarca Kira Artış Oranı Kararlaştırılmamışsa:
Eğer kira sözleşmesinde belirli, belirlenebilir bir kira artış oranı veya TÜFE oranında artış maddesi bulunmuyorsa yahut aksini ispat açısından yazılı sözleşme mevcut değilse kiraya verenin, kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden en az 30 gün önce yeni dönemde kira artışı için dava açması yahut bu husustaki iradesini içeren ihtarname göndererek tebliğ etmiş olması gerekmektedir. Burada yapılacak artışı hâkim, genellikle güncel TÜFE oranı uyarınca belirlemektedir. Bu davada rayiç, emsal kira bedelleri dikkate alınmamaktadır.
C) Son Sözleşme Tarihinden İtibaren Taşınmazda En az 5 Yıl Boyunca Oturulmuşsa:
Taraflar arasında kira bedeli artış oranı hususunda herhangi bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık sürenin sonunda yenilenen veya beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin dava yoluyla yeniden tespit edilebilmesi mümkündür.
✦Burada dikkat edilmesi gereken husus, kiracının son sözleşme tarihinden itibaren taşınmazda en az 5 yıl boyunca oturmuş olması gerekliliğidir.
✦Yine eğer sözleşmede genel kira artış oranı belirlenmemişse açılacak davanın 5. kira yılının bitiminden en az 30 gün önce açılması veya bu süre zarfında ihtarname tebliğ edilerek davanın yeni kira yılında açılması gerekmektedir.
➜Hâkim, 5 yıldan sonraki yeni dönem kirasını belirlerken aşağıdaki kriterleri göz önünde bulundurur:
-
Hakkaniyet İlkesi: Mahkeme, tarafların menfaatlerini dengeleyerek ve kiracının oturma süresini de göz önünde bulundurarak emsaller uyarınca belirleyeceği kira bedelinden uygun bir miktar hakkaniyet indirimi de yapmaktadır.
-
Kiralananın Durumu: Kiralananın fiziksel özellikleri, konumu ve kullanım amacı gibi unsurlar değerlendirilir.
-
Emsal Kira Bedelleri ve TÜFE: Aynı bölgede benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedelleri bu davada özellikle incelenir. Yine TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı da göz önünde bulundurularak yeni dönem kira bedeli tespit edilir.