GAYRiMEnKUL VE iMAR HUKUKU
Çalışma alanı sayfasına dön.
Üst sayfaya dön.
gayriMEnKUL
VE iMAR
HUKUKU
MÜLKİYET HAKKININ SINIRLARI: İNTİFA HAKKI, SÜKNA HAKKI, İRTİFAK HAKLARI VE İPOTEK İŞLEMLERİNDEN KAYNAKLANAN UYUŞMAZLIKLAR
Sınırlı ayni haklar, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkının tümüyle devri yerine, belirli bir kullanım veya yararlanma hakkının üçüncü kişilere sağlanmasını ifade eder. Bu haklar, taşınmaz üzerindeki hak sahipliğini şekillendirir ve tarafların ihtiyaçlarına göre düzenlenir. Avukatlık büromuz, sınırlı ayni hakların kurulması, tesisi, kaldırılması ve terkini süreçlerinde müvekkillerimize kapsamlı hukuki destek sağlamaktadır.
➣İntifa Hakkı ve Sükna Hakkı
🄰 İntifa Hakkı Nedir?
İntifa hakkı, taşınmazın mülkiyeti malikte kalmaya devam ederken, o mal üzerinde kullanma ve yararlanma hakkını bir başkasına sağlayan sınırlı ayni bir haktır.
🄱 Sükna Hakkı Nedir?
Sükna hakkı ise bir taşınmazda sadece barınma, oturma hakkı sağlayan sınırlı ayni bir haktır. Hak sahibi, taşınmazda oturma hakkına sahiptir, ancak intifa hakkından farklı olarak taşınmazı başkasına kiralama veya ekonomik getirilerinden yararlanma hakkına sahip değildir.
⟡ Gerek intifa hakkı gerekse de sükna hakkı belli ve belirsiz süreli olarak tesis edilmesi mümkündür. Ancak kişiye sıkı sıkıya bağlı hak olduklarından başkalarına devredilmesi yahut miras yoluyla mirasçılara geçmesi mümkün değildir. İşbu haklar, hak sahibinin ölümüyle birlikte sona ermektedir.
⟡ İşbu hakların taşınmazın maliklerinin değişmesi ihtimaline karşın her yeni malike karşı ileri sürülebilmesi için tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir.
➣İrtifak Hakları
İrtifak hakları, bir taşınmazın başka bir taşınmaz veya kişi lehine belirli bir kullanım veya sınırlama altına alınmasını ifade eder. İrtifak hakları ikiye ayrılır:
-
Olumlu İrtifaklar: Bir taşınmazın, başka bir taşınmaz lehine kullanılmasına olanak tanır. Örneğin, komşu taşınmazın su kaynağından yararlanma hakkı olumlu irtifaka örnektir.
-
Olumsuz İrtifaklar: Bir taşınmaz malikine belirli sınırlamalar getirir. Örneğin, bir taşınmazın belirli bir yüksekliği aşmaması şeklinde kurulacak irtifaklar bu şekildedir.
İrtifak haklarının kurulması sözleşme yoluyla yapılabileceği gibi zorunlu ihtiyaçların olması hâlinde komşu taşınmazlardan dava yoluyla da irtifak hakkı talep edilebilmesi mümkündür. Her iki durumda da tapu siciline tescilinin sağlanması, irtifak hakkının taşınmazların devir ihtimaline binaen korunması açısından önem arz etmektedir.
➣Geçit Hakkı
Geçit hakkı, bir taşınmazın ulaşımı sağlamak amacıyla bir başka taşınmaz üzerinden yol geçişi yapılmasına olanak tanıyan bir irtifak hakkıdır. Ulaşım zorlukları bulunan taşınmazlar için, mahkeme kararı ile komşu taşınmaz lehine geçit hakkı tesis edilebilir. Bu hak genellikle taşınmazın ekonomik değerini artırır ve taşınmaz üzerindeki ulaşım engellerini ortadan kaldırır.
➣Kaynak İrtifakı
Kaynak irtifakı, bir taşınmazın su kaynağından yararlanmayı sağlayan, bir taşınmazda bulunan kaynağın sularını kullanma veya başka bir yere akıtma hakkı veren özel bir düzenlemedir. Örneğin, kaynaktan su almak, hayvanları sulamak ya da suyu başka bir yere akıtmak gibi faaliyetleri kapsayabilir. Bu hak genellikle tarımsal faaliyetler veya su ihtiyacı bulunan kişi ve işletmeler için önemlidir. Bu hak sözleşme yoluyla kurulabileceği gibi dava yoluyla da kaynak irtifakı tesis edilmesi ve yine tapuya tescil edilmesi mümkündür.
Kaynakların korunması, kanunda özel hükümlerle düzenlenmektedir. Kazı, yapı gibi faaliyetler nedeniyle kaynakların kirletilmesi veya kesilmesi durumunda zarar gören taraf, eski hale getirme ve tazminat talebinde bulunabilir.
➣İpoteğin Kaldırılması (Fekki)
İpotek, bir taşınmazın borç ödemesine esas olmak üzere alacaklı lehine teminat gösterilmesini ifade eder. Ancak ipotek, asıl alacak ilişkisinden bağımsız olmadığından, asıl borç herhangi bir sebeple geçersizse veya geçersiz hâle gelmişse ipotek de hükümsüz olacaktır. Bunun sonucu olarak da taşınmaz sahibinin tapu sicilindeki ipotek kaydını sildirme hakkı mevcuttur. Yine borcun ödenmesi sonucunda da ipoteğin kaldırılması gerekmektedir.
Ne var ki bazen taraflar arasında uyuşmazlık yaşanması sebebiyle ipotek tescilinin tapu kaydında haksız yere kalmaya devam ettiği durumlara sıklıkla rastlanılmaktadır. Bu hâllerde ipoteğin fekki için dava açılarak tapu kaydının düzeltilmesi mümkündür.