Projeden Konut Alımında Reklam ve Tanıtım Materyallerindeki Sosyal Tesis Vaadinin Erişilebilir Olmaması Ayıp Teşkil Eder mi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2025/4581 E., 2026/1913 K., 06.04.2026 tarihli kararı ile, sözleşmede ve teknik şartnamede yer almayan, ancak tanıtım kataloğu ile reklamlarda projenin bir parçası gibi sunulan sosyal tesislerin, malikin kullanımına özgülenmemesi, aldatılması sorunu ele alnımıştır.

Olayda davacı, satın aldığı konutların tanıtımında yüzme havuzları, fitness ve pilates salonları, tenis kortları, sauna ve benzeri sosyal donatıların proje ile birlikte gösterildiğini; ancak bu tesislerin komşu parselde yer aldığını, çitlerle ayrılarak üçüncü bir şirkete işletmeye verildiğini ve ancak kulüp üyeliği yoluyla kullanılabildiğini ileri sürerek ayıp oranında bedel indirimi talep etmiştir.

Davalı yüklenici ise sözleşmede sosyal tesise ilişkin hiçbir taahhüt bulunmadığını, parsellerin ayrı toplu yapılar olduğunu ve konutların yapı kullanma izni alındıktan sonra yerinde görülerek satın alındığını savunmuştur.

Daire çoğunluğu, 6502 sayılı Kanun'un 8. maddesine dayanmıştır. Anılan hükme göre tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarda yer alan özelliklerden bir veya birkaçını taşımayan mallar da ayıplı sayılmaktadır. Buna göre, sözleşme ve teknik şartnamede taahhüt bulunmaması sonucu değiştirmemekte; projenin tanıtım kataloğunda ve internet reklamlarında sayılan donatıların malikin kullanımına özgülenmemiş olması ayıp teşkil etmektedir. Davacının beş yıllık zamanaşımı süresi içinde bedelden indirim seçimlik hakkını kullandığı tespit edilerek karar onanmıştır.

Karara katılmayan azınlık görüş ise reklam filminde dahi konutlar ile sosyal tesislerin ayrı parsellerde konumlandığı ve aradan yol geçtiği görülmektedir. Kaldı ki tapu siciline sosyal tesislerin ortak alan olduğuna dair bir kayıt düşülmemiş, aksine tapu sicilinin beyanlar hanesine kayıtlı yönetim planında bu alanların aidat karşılığı kullanılacağı düzenlenmiştir. Bu görüşü savunanlara göre tapu sicilinin aleniyeti ilkesi karşısında davacının bu durumdan habersiz olduğunun kabulü mümkün değildir. Karşı oy, 6502 sayılı Kanun'un 10/2. maddesi uyarınca tüketicinin sözleşmenin kurulduğu tarihte haberdar olduğu ya da haberdar olması beklenen ayıplar bakımından sözleşmeye aykırılıktan söz edilemeyeceğini düşünülerek davanın reddi gerektiğini dile getirmektedir.

Kararı değerli kılan husus, iki yerleşik ilkenin karşı karşıya gelmesidir. Bir yanda reklam ve tanıtım materyallerinin bağlayıcılığı, diğer yanda tüketicinin bilebileceği açık ayıplara ilişkin sınırlama bulunmaktadır. Çoğunluk, satıcının pazarlama sürecinde yarattığı beklentiye ağırlık tanımış; karşı oy ise tapu sicilinin ve fiili durumun tüketici açısından gözlenebilir olmasını öne çıkarmıştır.

Özetle kararda bir yanda reklam ve tanıtım materyallerinin bağlayıcılığı, diğer yanda tüketicinin bilebileceği açık ayıplara ilişkin sınırlama düşüncesi yarışmıış; çoğunluk, satıcının pazarlama sürecinde yarattığı beklentiye ağırlık tanımış, aksi düşüncede ise tapu sicilinin ve fiili durumun tüketici açısından gözlenebilir olması savı öne sürülmüştür.

Sonuç olarak proje pazarlamasında kullanılan katalog, reklam ve internet içeriklerinin, sözleşme metninden bağımsız olarak ayıp değerlendirmesinde esas alınabildiği görülmektedir. Bu sebeple sosyal eklentilerin varlığı ve kullanım/erişim koşullarının tanıtımlarda daha açık ve net biçimde izah edilmesi yükleniciler açısından elzem hale gelecektir.

Kararın tam metni ⤵️

YARGIYAY 3. HUKUK DAİRESİ

2025/4581 E. ,  2026/1913 K., K.T.: 06.04.2026

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/242 E., 2025/1258 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 2. Tüketici Mahkemesi

SAYISI: 2021/373 E., 2021/1458 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı

davalı vekili tarafından duruşma istemli olarak temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belirtilen tarihte gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin daha derinlemesine incelenmesi heyetçe zorunlu görüldüğünden 2797 sayılı Yargıtay Kanunu'nun 24/1 maddesi ve Yargıtay İç Yönetmeliği'nin 21/3 maddesi uyarınca görüşmenin bırakıldığı 06.04.2026 tarihinde Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalı şirket tarafından imalatı ve satışı yapılan ... adlı Sitede T Blok 6. kat 29 nolu daire ve AB Blok 19 nolu dairenin kat maliki olduğunu, davalının sitede bulunan konutları satarken site içinde tenis kortu, yüzme havuzu, fitness salonu, köpek barındırma merkezi gibi sosyal ve sportif alanların bulunacağını, bunların tamamının kat maliklerine ait ortak alan olacağını vadettiğini, davalının konutların satış ve pazarlamasında kullandığı tanıtım, reklam ve pazarlama belgelerinin de bu durumu açıkça ortaya koyduğunu, sosyal tesisler tamamlandıktan bir süre sonra davalının iki parsel arasını kapılar ve çitlerle ayırdığını, sosyal alanların ortak alanda bulunmadığını, farklı bir parselde yer aldığını ve bu alanların işletmesinin davalı tarafından ticari kazanç elde etmek için üçüncü bir şirkete verildiğini, ancak kulüp üyeliği sistemine dahil olarak bu alanlardan faydalanabilmelerinin mümkün olduğunu, vaat edilen hususlara uyulmadığını, sosyal tesislerin kat maliklerine ait olmadığını, müvekkilinin davalının taahhütlerine inanarak fazladan ödediği tutarın tespiti ile şimdilik 5.000,00 TL belirsiz alacağın ödeme tarihinden itibaren avans faizi ile davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiş, 01.06.2021 tarihli ıslah dilekçesi ile 467.140,06 TL değer kaybı alacağının ödeme tarihinden itibaren yasal faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; hiçbir taahhüt olmaksızın davacının yerinde görerek ve beğenerek bağımsız bölümleri satın aldığını, satış sözleşmesinde veya eklerinde teknik şartnamede hiçbir şekilde sosyal tesise ilişkin bir taahhütün bulunmadığı, süresi içinde ihbarda bulunulmaması nedeniyle hak düşürücü sürenin geçirildiğini, 25... parsellerin her birinin ayrı ayrı toplu yapı olduğunu, ayrı yapı ruhsatı düzenlenip, kat irtifaklarının kurulup, yapı kullanma izin belgelerinin alındığını, müvekkilinin taahhütlerini eksiksiz yerine getirdiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının iddiasının eksik ifaya ilişkin olduğu, bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen rapor hükme esas alınarak, Yargıtay'ca benimsenen nispi metod yöntemiyle değer kaybı bedeli yönünden davanın kısmen kabulü ile; 128.682,00 TL değer kaybının 5.000,00 TL'sinin dava tarihinden, 123.682,00 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya dair miktar yönünden talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hükme esas alınan bilirkişi raporunun taraf, Mahkeme ve istinaf kanun yolu denetimine olanak sağlayacak şekilde düzenlenip, hükme esas alınmaya yeterli olduğu, Dairemizin 2023/647 E., 2024515 K. sayılı emsal kararı gereği, Mahkemece verilen kararın yerinde bulunduğu gerekçesiyle tarafların tüm istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; teknik şartnamede ve sözleşmede sosyal tesise ilişkin taahhütlerin yer almadığını, dairelerin yapı kullanma izni belgesi alındıktan sonra görülerek satın alındığını, banka kredisi kullanımı nedeniyle ekspertiz raporunda davacının bu hususu öğrendiğini, yönetim planında açıkça mülkiyetin müvekkile ait olduğunun yazılı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklanan bedel indirimi istemine ilişkindir.Sözleşme tarihi itibarıyla yürürlükte olan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 8. maddesinde; tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren malların da ayıplı olarak kabul edileceğinin düzenlendiği, her ne kadar taraflar arasında imzalanan sözleşme ve sözleşme ekinde yer alan teknik şartnamede sosyal donatılara ilişkin davalı tarafın herhangi bir taahhütü bulunmadığı anlaşılmışsa da dava konusu konutun içinde bulunduğu projenin tanıtım kataloğunda ve internet ortamında yer alan reklamlarında 27 nolu parselin bitişiğinde bulunan 25 nolu parsel içindeki sosyal tesiste yer alan açık-kapalı yüzme havuzları, çocuk yüzme havuzları, güneşlenme alanları, fitness salonu, jimnastik ve pilates salonları, soyunma odaları, wc ve duşlar, süs havuzları, basket, mini futbol sahası, sauna, buhar odası, masaj odaları, kuaför, havuz başı minibar, parti evi, tenis kortları vb. alanların proje ile birlikte tanıtımının yapıldığı, ancak mevcut durumda bu sosyal tesislerin 27 parselde konut sahibi olan maliklerin kullanımına özgülenmediği, bu hususun ayıp niteliğinde bulunduğu, davacının 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde eldeki davayı açarak seçimlik haklarından ayıp oranında bedelden indirim hakkını kullandığı, Dairemiz içtihatlarında öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yönteminin benimsendiği anlaşılmakla, ileri sürülen temyiz sebeplerine göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.04.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Davacı ile davalı ... 29 nolu daire için 20.04.2015 tarihinde noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlenerek, 12.05.2016’da tapu devri yapıldığı, ... Blok 19 daire için ise 20.04.2015 tarihinde tapuda devir yapıldığı, satın alınan dava konusu gayrimenkul 27 numaralı parsel üzerinde bulunduğu anlaşılmaktadır. 27 numaralı parsel üzerindeki binalara 02.12.20 10... .04.2011 tarihinde yapı ruhsatı düzenlendiği, 01.06.2011 tarihinde de tadilat yapı ruhsatları düzenlendiği, dava konusu sosyal tesislerin bulunduğu 25 parsel sayılı taşınmazda bulunan binalara ise 01.10.2013 tarihinde yapı ruhsatları düzenlendiği, her iki parselin birbirinden bağımsız iki parsel olduğu dosya kapsamı ve bilirkişi raporundan anlaşılmıştır. Dava konusu 8085 ada, 27 parselle ilgili olarak 30.09.2013 tarihinde 25 numaralı parselle ilgili olarak ise 01.05.2014 tarihinde yapı kullanım izin belgesi alınmış olduğu yine dosya kapsamı ve bilirkişi raporundan anlaşılmıştır. Davacı dava konusu gayrimenkulü yapı kullanım izinleri alındıktan sonra bilerek satın almış olup, taraflar arasında maket üzerinden satış yapılmayıp, davacı yapıyı arsa üzerinde birebir son hali ile görerek satın almıştır.Dava konusu sosyal tesislerin ve konutların bulunmuş olduğu alanın farklı parsellerde yer aldığı, konutların 27 numaralı parselde sosyal tesislerin ise 25 numaralı parselde yer aldığı anlaşılmaktadır. Davacının sosyal tesisleri kullanım imkanına ücretsiz sahip olacağını ve bu hususun davalı tarafından vaat edilmiş olduğunu reklam filmine dayanarak beyan etmiş olsa da reklam filminde açıkça görüldüğü üzere sosyal tesislerin ve gayrimenkullerin bulundukları alanlar arasından yol geçmekte olduğu ortak bir parselde konumlanmamış oldukları görülmektedir. Reklam filminde açıkça ... tanıtımı yapıldığı bu kulüp üyeliği olanların sosyal tesislerden yararlanma imkanlarının olduğu reklam filmiyle de ortaya konulmuştur. Davacının ise gayrimenkulü satın aldığı ... olan konutların bulunduğu alandır, reklam filminde ... tanıtımının yapıldığı kulüp yönetim planında da açıkça düzenlenmiş olduğu üzere aidat karşılığında ... konutu sakinlerin tarafından kullanılabilecektir.Davacının sosyal tesislerin ortak alan olarak kullanıma açılacağı yönündeki beyanları konusunda ise; Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E: 1978/3210, K: 1978/5663, T: 27.06.1978 tarihli kararında ortak yerlerin sözleşme ile belirlenebileceği, sözleşmede böyle bir hüküm yoksa da 634 sayılı KMK.’nın 4 üncü maddesinde yazılı olan yerlerin ortak yer sayılacağı şeklinde karar verilmiş olup KMK’nın 67 nci maddesi gereğince toplu yapı kapsamında olan bağımsız bölümlerin ortak alan olarak kullanıma açılabilmesi için tapu siciline bu yönde kayıt yapılması gerektiği düzenlenmiştir. Dava konusu olayda sosyal tesislerin ortak alan olduğuna ilişkin tapu siciline kayıt düşülmemiştir.Yönetim planının 89. ve 90. maddelerinde sosyal tesislerin davalı tarafından işletilmesi amacıyla üçüncü bir tarafa bırakılmış olduğu ve sosyal tesislerin 27 numaralı parsel kat malikleri tarafından aidat karşılığında kullanılabileceği belirlenmiştir. Yönetim planının tapu sicilinin beyanlar hanesine kayıtlı olması ve tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereğince yönetim planının içeriğinin davacı tarafından bilinmediği ileri sürülemez.Keşif tutanağında, 27 parselin bitişiğinde bulunan 25 parselin çevresinin çitlerle çevrildiği, tesise ve açık spor alanlarına girişin kontrollü olup kartlı sistemin bulunduğu, tesis bünyesinde yukarıda sayılan sosyal tesislerin yer aldığı, sosyal tesisin özel bir firma işletici tarafından üyelik sistemi ile çalıştırıldığı, ... Sitesi kat malikleri tarafından üyelik aidatı ödemek koşuluyla kullanıldığı tespit edilmiştir. Dava konusu olayda davacının satış işlemini maket üzerinden gerçekleştirmemiş olduğu ve bu sebeple sosyal tesislerin ve gayrimenkullerin konumlanma şekillerini açıkça görme imkanı elde ettiği, reklam filminde davacının beyanlarının aksine konutların ve sosyal tesislerin ayrı parsellerde olduğunun açıkça gösterilmiş olduğu, yönetim planında da sosyal tesislerin kullanımının aidata bağlı olduğunun belirtilmiş olması sebebiyle daire çoğunluğunun davanın kabulü yönündeki görüşüne, Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un 10 uncu maddesinin ikinci fıkrası; “(2) Tüketicinin, sözleşmenin kurulduğu tarihte ayıptan haberdar olduğu veya haberdar olmasının kendisinden beklendiği hâllerde, sözleşmeye aykırılık söz konusu olmaz. Bunların dışındaki ayıplara karşı tüketicinin seçimlik hakları saklıdır.” hükmü gereğince katılmak mümkün değildir. Madde hükmü gereğince tüketicinin haberdar olduğu ayıpların yanı sıra haberdar olmamasının mümkün olmadığı ayıplarında sözleşmeye aykırılık oluşturmayacağı düzenlenmiştir, tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereği davacının dava konusu olaydan haberinin olmadığı kabul edilemez.Hukuk Genel Kurulunun E. 2016/45 K. 2016/511 T. 13.4.2016 tarihli dava konusu olayla benzer kararında da olayın davacısının reklam filmlerine güvendiğini iddia ettiği ancak HGK tarafından bu durumun açık ayıp olarak nitelendirilmesi gerektiği ve sözleşmenin yapıldığı tarihte tüketici tarafından durumun bilinebileceği şeklinde karar verilmiştir. Dava konusu olayda sözleşmenin toplu yapıya ilişkin olması sebebiyle Yargıtay HGK., E. 2016/45 K. 2016/511 T. 13.4.2016 tarihli kararında; “… normal olan, sözleşme konusu yapının tarafların sözleşme ile kararlaştırıldıkları şekilde teslim edilmesidir. Bu doğrultuda yüklenicinin sözleşme gereğince üstlendiği bütün edimleri yerine getirmesi, inşaatı sözleşmeye, plan ve projesine uygun olarak tamamlaması gerekir. İnşaatın teslimi de bundan sonra söz konusu olacaktır. Bu nedenle inşaatın tamamlanması ve teslimi zaman bakımından birbirini takip eden süreçlerdir (Tandoğan, Haluk: Özel Borç İlişkileri, Ankara 1977, C. 2, s. 74 vd).” şeklinde ifadeler kullanılmış olması sebebiyle, dava konusu olayda davacının inşaatı maketten satın almadığı, sosyal tesislerin çitlerle çevrili olduğunu arsa üzerinde birebir gördüğü ve davacı ile davalı arasında yapılmış olan sözleşmede sosyal tesis vaadi olmadığı keza yönetim planında açıkça sosyal tesislerin aidat karşılığı kullanılacağının yazılmış olması ve yukarıda yazılan sebeplerle davacının davasının reddine karar verilmesi gerektiğinden dairenin çoğunluk görüşüne katılmamaktayım.